どうやって決まるの?マンションの査定価格を出す3つの方法とは

マンションの査定価格を出す3つの方法とは

マンションを売却する際には、まず不動産会社から査定価格を出してもらうことになります。この査定価格は販売価格の基準にもなりますので、少しでも高い価格になった方がいいですよね。そのためにはまず査定価格の仕組みについて知ることが大切です。そこで今回はマンションの査定価格は一体どのようにして決められるのかについて解説しましょう。

もう一度建て直した場合の価格から導き出す!原価法

原価法とは、もう一度今と同じ状態で同じ土地に同じ物件を立て直した場合にはどれくらいの費用がかかることになるのかということを、材料費や労働費などの観点から換算して算出する査定方法です。この再計算して出した価格のことを再調達価格と呼びます。とは言え実際の建物は新築ではありませんから、建物の老朽化や設備の劣化による評価額を差し引く必要があります。このことを減価修正と言い、原価法では再調達価格から減価修正を行います。この原価法はマンションの査定では利用されることがあまりなく、どちらかと言うと一戸建ての建物部分の査定方法として知られている方法です。

賃貸として貸し出した場合の収益額を元に算出!収益還元法

収益還元法とは、基本的には住宅用ではなく投資用物件の価値を算出するための方法です。もしもそのマンションを賃貸として貸し出した場合にはどれくらいの収益を得られるのか、ということが評価のポイントになります。この収益額を算出する方法としては1年間の純利益を還元利回りで割り、それに100をかけて金額を算出する直接還元法と、保有している期間中に得ることができると予想される純利益と期間満了後に売却した時に得られると予測される価格を現在価格に割り戻して合計するDCF法の2種類があります。この収益還元法は取引事例法や原価法と比較すると合理性が高い方法と言えますが、算出するためには不動産会社の過去の運用履歴とその数字の信憑性が前提となります。収益還元法で査定してもらう場合には、その元になる資料に妥当性があるかどうかを精査することが大切です。

過去の物件と比較!取引事例比較法

取引事例比較法とは、それまでに取引があった類似の物件の価格に地域要因や個別的要因を含めて査定価格を導き出す方法です。出来る限り多く、新しいサンプルを集めれば集めるほど正確な評価を出せるようになります。この取引事例比較法は原価法や収益還元法よりも査定時間が早くすみ、素人でもなぜその価格となるのかが分かりやすい査定方法です。そのためマンション査定においては最も多く利用されています。ただし注意するべきポイントは、取引事例比較法は鑑定士による感覚的な判断になるため、評価する鑑定士によってその評価内容に差が生じるということです。またサンプル数そのものはまだあまり多くはないものの、不動産における取引価格情報の公表を国土交通省が始めていることでも注目を集めています。

正確に査定価格を出してほしいときは訪問査定を!

査定の方法は3種類ありますが、それぞれの査定法の行い方にも2種類あり、どちらのやり方でその査定法を行ってもらうかによって査定価格は変わってきます。
1つは机上査定です。この机上査定は、査定を依頼された鑑定士が実際の物件を見ることなしに、書類や過去の取引事例比較法などを用いて査定価格を算出する方法です。この方法は現地を見ることがない分時間が早くすみますが、その一方で細かいことが分からないため正確性に欠けます。
もう1つの方法は訪問査定です。訪問査定は査定を依頼された鑑定士が実際に現地を訪れ、書類に記載されているその物件の状況だけでなく、眺望や周辺の環境なども含めた総合的な観点から査定価格を算出します。机上査定よりも正確な査定価格となるほか、なぜそのような査定価格になったのかという明確な理由も聞くことができることがポイントです。
現在所有しているマンションのおおよその価値が知りたい場合には机上査定でも十分でしょう。しかし実際に売却する計画がある場合には、訪問査定の方がおすすめです。

査定価格はあくまでも目安!

査定方法には様々な方法がありますが、大切なことはこれらの査定方法から導き出される査定価格はあくまでも目安となる価格であるということです。査定価格は売れることが予想される金額であり、実際に売れる価格というわけではありません。もちろん査定価格は少しでも正確なものである方が望ましいのですが、仮に不動産会社が正確な査定価格を算出したとしても、必ずその価格で売れるかどうかは分かりません。また、実際に売却する際には販売の告知を始める時期なども大きく関係してきます。例えば3月や4月といった時期は人事異動が行われることが多いため、売り出し物件の数も増えます。そうすると価格競争となり、その分割安にしないと売れ残ってしまう可能性もあるでしょう。3月や4月のような時期でなくても、同時期に同じマンションで別の部屋が売りに出されている場合には同じく価格競争となってしまうことがあります。そうして別の部屋の方が安い価格にしていれば、どうしても安い方の部屋から売れていってしまいます。実際にマンションの売却価格がいくらになるかということは、自分の所有しているマンションの状態だけではなく、販売する時期や周囲の相場によって相対的に決まるということを忘れてはいけません。

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