マンションを売りたい人必見!マンション売却の際に注意すること

マンションを売る

マンションを売却するということは、人生の中でそうそう経験するものではありません。実際に売却しようと思っても、何から手をつければいいのかわからない人が多いのではないでしょうか?
ここではマンションを売却するときの実際の手続きの流れと注意すべき点についてみていくことにします。

マンション売却の大まかな流れ

マンションの売却を素人の個人が行うことは困難で、不動産業者に任せることが一般的です。そのためマンションを売却する場合には、仲介してくれる不動産業者を選ぶことから始めることになります。信頼できる業者を探した後媒介契約を締結し、売り出し開始。不動産の購入希望者は購入を決める前に必ず実物を見ることになるため、売主はいつでも内覧できるように準備を整えておきます。そしてさまざまな条件も気に入った購入希望者と売買契約を締結し決済と引き渡しをするというのが、マンションを売却する場合の大まかな流れです。
この一連の流れにかかる期間は、対象となるマンションやそれが所在している地域によっても異なるため一概にいうことはできません。ただ仲介してくれる不動産業者を探し始めてから半年間で売却が完了することが理想といわれています。具体的には、業者と媒介契約を結ぶまでが1ヶ月、実際に売り出してから売買契約締結までが3ヶ月、そしてそこから決済して引き渡すまでが1.5ヶ月、という期間が目安です。

マンション売却の第一ポイントは、不動産業者選びにあり!

マンションを売却するのなら少しでも高く売りたいと思うのが売主の心理。そのような売主にとって仲介してくれる不動産業者をどこにするのかは非常に大きな問題です。業者の選び方によってマンションの売却価格が決まる、といっても過言ではありません。
実際には、いくつかの不動産業者に当該マンションがいくらで売れるか査定してもらいその結果を比較検討して仲介業者を決めることになります。その場合に査定先として選ぶ不動産業者には、そのマンションを購入した時の仲介不動産業者・大手の不動産業者・地元の不動産業者を各2社ぐらいづつ含めるのが一般的です。そのマンションのことをよくわかっている購入時の仲介業者に査定を依頼することは当然ともいえます。さらにコンプライアンスの遵守面などの安心感から大手の不動産業者を、地域に根付いた多くの情報を活用し地域の事情も加味して適正な価格を算出できるという強みから地元の業者を加えています。
このように数社を選んで依頼した後に提出される査定書を見るポイントは、査定価格の高低だけではありません。査定価格が一番高い業者を選ぶのではなく、そのような価格をつけた根拠やこれからの販売活動計画についても検討したうえで、仲介業者を選ぶようにします。
なお最近では、マンション売却一括査定サービスを利用する人も増えてきています。これは売却を検討している人が個々の不動産を訪ねなくても、インターネット上で複数の業者に対して同時に査定を依頼することができるという、大変便利なサービスです。

不動産業者との仲介契約は3パターン

いくつかの不動産業者から出された査定結果を比較検討した上で仲介業者を選んだら、次はその業者と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類。これは、一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約の2つに大きく分けることができ、両者の違いは売却の依頼を複数の不動産業者に同時にできるのかあるいは1社に対してだけなのかの点にあります。
複数の不動産業者に同時に依頼したいのであれば一般媒介を選ぶことになりますが、この場合には依頼したどの業者も本腰を入れて販売活動を行ってくれない傾向があることを知っておく必要があります。1社を信頼して任せ集中的に広告等の販売活動をしてもらった方が、一般的に有利といわれています。
1社に任せる専任媒介契約と専属専任媒介契約とでは、専属専任媒介契約の方がさまざまなルールが厳しくなっています。例えば専属専任媒介では、友人が購入したがっている場合のような自分で見つけてきた買主に対しても仲介業者を介さなければならず、直接契約することは禁じられているので注意が必要です。

媒介契約締結後も、売主の活動は続く

不動産業者と媒介契約を結んでしまえばあとは業者にすべてお任せ、というわけでもありません。
販売活動中に問題となるのは引き合いが少ない場合です。この場合には広告活動の状況を仲介業者に確かめ、足りていないようであればネットも使ってデジタル面での情報をさらに広く拡散させ買主を探す施策をとるようにします。さらに、新聞折り込みやポスティングを使ったチラシ配布というのもアナログ的な情報を広める方法です。
このようにして売却希望との情報を拡散させてもなお引き合いがない場合には、値下げを検討することになります。値下げはその額や下げるタイミング等素人では難しい判断なので仲介業者主体で進めることになりますが、不満が残らないように疑問点は必ず質問して解決しておく等本人も積極的に関わる方がいいでしょう。
条件変更等により買主が見つかれば、売主・買主・不動産会社担当者などが揃って売買契約書を作成し契約成立です。
なお契約時にはマンションをきれいに掃除して明け渡すのか現状のままでもよいのかについても取り決めておき、契約で定めた時期に定めた状態で引き渡します。
さらに決済は、銀行で関係者と司法書士なども加わって執り行う場合が多く、売却するマンションに住宅ローン残債があればこの時に受け取った売却代金を一括返済に回すことになります。

仲介業者任せではない、マンション売却を!

マンションの売却では、引き渡しまですべてが完了しても設備不良等のトラブルが発生した例をよく聞きます。そのような場合、たとえ表面上はわからず売主本人も知らなかった不具合であっても、瑕疵担保責任という民法上の規定により売主は修理費用を請求されかねません。そして契約書には売主はいつまでこの瑕疵担保責任を負わねばならないかということも記載されています。
マンションの売却では、基本的には仲介を依頼した不動産業者からすべての情報はアナウンスされることになっていますが、自分でも契約の流れを予め知り、契約書の内容も精読することが大変重要になります。事前の準備もしっかりして満足できるマンションの売却を行ってください。

コメントは受け付けていません。